京都で土地（不動産）を探すならランドキューブにお任せください

土地探しは、新聞折り込みチラシの不動産情報をチェックする、専門誌やインターネット検索から探す、地域の不動産会社に出向いて探す等いくつかの方法があります。
個人だけでは優良なものが見つけにくいので、親身になってくれる業者を探すこと、そして何よりも自分達の財産となるわけですから、土地に関する意識を高めていくことが一番大切なことと覚えておいてください。
実際、土地探しの段階で良い土地が見つからないため、疲れて夢も薄くなり挫折するケースも少なくないみたいです。
不動産業者の力量もありますが、すべての要望を満たしたパーフェクトな土地はほぼないと思ってもいいでしょう。
将来をふくめて自分達の生活に本当に必要な家は何？そしてその家のプランが実現できる土地を探していくといった考えはいかがでしょう？
そうすると大分と土地探しも楽しくなってきますよ！
　
■土地探しを一番重要と考えない
土地を資産価値としてとらえ運用していく考えなら土地探しは一番重要になりますが、本来皆様が必要としているのは、最高の土地を手に入れるのではなく、最高の住まいを持つことで、生活していく上での価値観を高めることが本質ではないでしょうか。
　
■本当にそんな広い土地が必要なの？
庭付き一戸建、車は2台駐車スペース、部屋は4LDKほどetc...チラシにもよくある典型的な理想間取りプラン。土地付き住宅（建売り・売建てなど）としてはセット販売なので土地が大きければその分価格が上がり、それは業者にとっても理想ということを考えてみて下さい。家を建てるにあたっての総予算は家の費用は大きさによってはもちろん幅がでますが、もっと幅が大きく出るのは土地の部分なので、総予算は土地を考えていないと家を建てる部分で妥協することになってきます。本質をいえば土地で生活するのではなく、家の部分で生活するので、その生活部分で妥協するのはいかがなものかと思います。
　
■建築プランにて、狭小土地でも理想の間取りも可能！
狭小住宅をオススメしているわけではないですが、都市部になれば、どうしても狭小な土地のうえに家を建てることになります。そうなれば建物に対する有効利用として、建築家や住宅デザイナーなどがプランしていくことになります。下図はほんの一例ですが、限られた予算のなかでも家というのは工夫次第でとても価値のあるものになっていくのです。
　
　

［とにかく庭がほしいといったAさん夫婦　30代］

土地が狭くても、注文住宅などの柔軟なプランづくりで庭付き一戸建ても実現可能になります。発想の転換と、より家づくりを楽しむなら自分たちで庭のデザインまでもしてみたいですね。和モダンなダイニングBARにあるような坪庭など、ライティングで雑誌に載っているような家にしてみたいよね！

［とにかく車を2台おきたいといったCさん一家　40代］

カースペースを家の中にとるといった大胆な発想で、Cさん一家の要望はクリア。実際マイカーをとても大事にされていて、リビングからの観賞用としてガラス張りで愛車を見ながら家族と生活をする方も最近はよく聞きます。ここでは照明や排気やセキュリティ面でプラン作りの力量が問われます。

住まい作りをする土地探しで、最初に考えることは、「どの地域で土地を購入する？」ということだと思います。
ご夫婦が主体として探すか、子供やご両親を主体とするかによって変わってくるものです。
誰を主体に生活環境を考えていくことがとても大切です。それから、最も大切なことは、検討する場所が、住まい作りのご予算に合った相場の場所かどうかです。土地相場は、地域によって大きく異なり、同じ小学校区内や、地域名でも異なる場合もあります。お客様のご予算から、どの程度の費用を土地にかけられるかをアドバイスし、適切な場所のご提案をさせていただきます。

住まい作りは大きなコストが必要となり、人生最大の買物となることと思います。
この大きな買物の予算計画を立てておかないと、後々大きな代償を払わないといけない時が訪れます。
まず、収入と住宅ローンのバランスを確認してください。このバランスを知るには、まず、検討されている住まいがどの程度の費用で実現できるかを知らなくてはいけません。「住まい作り費用＝土地購入費＋土地諸経費＋建物価格＋建物諸経費＋土木費＋引越し費」となります。それぞれの費用が、どの程度必要なのか把握しておくことから始めます。特に土地の費用は、不動産土地資料に掲載する土地価格だけで済むものは少ないことを知っておいてください。

どの敷地においても、どのような法的制限（建築基準法や都市計画法、農地法など）があるかということについて、すべてを把握することは初めての方なら非常に困難です。家づくりをスタートさせてからプランが先行し、いざ契約段階になって法的制限によって計画が白紙になる場合も考えられます。早い段階で最低限の項目を調査しておくことをおすすめします。（建売りなどはすでにクリアしているということです）
　
■根本的に家の大きさなど本質に関わる必ず知っておきたい項目
・敷地の状況
　敷地の寸法・形状や、盛り土・整地の必要性などの調査

・隣地の状況
　隣地、道路、歩道、側溝、高低差などの調査

・法規関係
　建築に関する法規の調査

・登記簿調査
　登記簿上の面積、他の権利関係などの調査

■建物本体以外に総予算に関わってくるため知っておきたい項目
・設備の状況
　給水、排水、ガス、電気、電話など引込みなどが整備されているかの調査

■工事が始まってから近隣とのトラブルを避けるための知っておきたい項目
・施工関係
　資材の搬入、工事用足場の設置難易度、工事車両駐車場の有無等の調査

「予算計画」の末文で、「土地価格だけでは済まない」こといついてアドバイスさせていただきます。
土地は、人の顔ほど様々で、まったく同じ物は二つとないといっても過言ではありません。
まず、お目当ての土地があったとします。「立地条件は思った通り、土地価格も予算計画内に納まりそう」これで土地を決められる方が多いでしょう。これが、予算計画に大きなズレが生じる原因になりかねません。最も大切な住まい作りの視点で土地を見ず、立地と価格だけで判断してしまい、後の建物の計画が小さくなったり、外構工事ができないという結果になる場合があります。土地を購入すれば、そのまま家を建てられると思っておられる方が多いですが、多くの土地は、建物を建てられるようにしていく為、土木工事が必要となります。この土木工事の費用は、とても大きなコストがかかるもので、数十万～数百万円ものコストがかかってしまいます。これでは、住まい作りの資金計画が成り立ちません。私達は、土地のスペシャリストとして、このように、お客様ではとても分かりづらい一つ一つの土地に対してのコスト診断をし、目に見えない土地コストをアドバイスさせていただきます。

ここでは日当たりについて考えてみましょう。土地を探す時に方位ばかりを気にして、‘絶対に南側道路じゃなければだめ’という人がいます。これは多くは日当たりを考えてのことだと思います。しかし日当たりというのは設計部分によってカバーできるところも大きいです。「南側道路」など固執することなく、「日当たりの良さ」は設計で何とかなるという心構えがあれば土地探しも楽になるでしょう。
　
■南側道路
敷地が道路幅分広がったのと同じ状態になり、非常に日あたりの良い庭がとれます（向いの建物の状況にもよります）。道路からの視線をさえぎる工夫が必要です。

■西側道路
日中長く陽射しが入るので明るさにおいては有利です。設計では東西からの日照を入れるよう工夫することがポイントになります。夏季には西日により直射の日光がきつく感じられるので、その点も設計の段階で確認しておく必要があります。

■北側道路
日当たりは悪いですが、北側いっぱいに建物を建てれば道路からの視線がさえぎられます。その場合、土地に余裕があれば南側には落ち着いた庭をとるケースが多いです。

■東側道路
全体的に日照条件は良いですが、南側のスペースを生かすため、アプローチ・玄関を北に寄せるなどの工夫が必要です。

【分譲地区画の価格順は？】
一般的に価格は1～6の順に高くなります。どの敷地も長所短所があり、短所は特に設計部分でカバーすることができます。このあたりで住宅メーカー、設計事務所、住宅プロデュース会社の力量が見極めるところだと思います。

次に地形について考えてみましょう。売土地はすべてが整った四角ではありません。四角い土地は、ハウスメーカーなどの決まった型のタイプの住宅は建てやすいですが、そのような好立地を追い求めても予算が許さない限り、なかなか希望するものがでてこないでしょう。
　

■さまざまな土地の形状
土地の形状を家のプランにあわせていく方法、土地の形状にあわせて家のプランを考えて行く方法の２通りになります。土地探しをするうえで、やはり探しやすいのは後者にあたります。

その地方によって特徴ある形が存在していて、京都市内ではウナギの寝床タイプの土地を良く見られます。高低差などがある場合も含めて、その土地形状にあった家づくりを工夫していけば、とても楽しい家づくりが実現するでしょうね！

住まい作りには、様々な法律が関わってきます。建築基準法、都市計画法や、市区町村で施行される条例等があります。
土地をご検討の際に良く目にする、建ペイ率、容積率、高さ制限、用途地域といったものが、これらの法律にあたります。
これらの法律は、住まい作りの大きさ・外観デイザイン・窓の大きさや、ガラスの種類・家の素材等、様々な制限があります。
これらの法律を良く熟知して、購入する土地がどの様な規制があり、また、それが、家作りにどのように影響するかを知らなければいけません。
しかし、これを熟知するのは、とても大変で、それができたとしても、住まい作りにどう関わってくるか判断することとなると、それは、もうプロの域です。
そこで、私達は、多くの注文建築用地のご提案の経験と、建築法律知識をもって、お客様の住まい作りと、土地購入地の法律を検証し、その土地を、法律的視点からアドバイスをさせていただきます。

土地を買って家を建てることになり、せっかくだから敷地を最大限に使いたい。誰もがそんな思いになりそうですが、辺りいっぱいに家が団子状に立ち並んでいれば大火災など非常に危険なことになります。そこで地域ごとに建ぺい率・容積率といったルールを決め制限し、空地をとっています。
　

■建物と土地の大きさについてのルール「建ぺい率・容積率」
敷地面積に占める建物の面積の割合のことで、建物の面積が50m²で、敷地面積が100m²なら、50÷100×100％=50％となります。また容積も容積率により制限されており、建物の各階の面積を合計したものを延べ床面積、敷地に対する延べ床面積の割合を容積率といい、延べ床面積÷敷地面積で計算します。

100m²の敷地面積に対して、容積率が80％、建ぺい率が50％の場合、2階建ての建物を計画する場合、1フロアが50m²、2フロアが30m²の延べ床面積が80m²といった方法や1フロアが50m²、2フロア50m²で吹き抜け部分を20m²とる方法があります。

［100m²の敷地面積に対して、容積率が80％、建ぺい率が50％の場合］

［70m²の敷地面積に対して、容積率が200％、建ぺい率が80％の場合］

土地の使い方や建物の建て方にはルールが設けられています。このルールに沿って計画的に都市を整備していくことを都市計画といっています。昭和４０年以降、過密な都市部と過疎の地方部のバランス均衡を保つことを目的としています。
　

■下調べできる事項
・通勤、通学における電車、バスの乗入れ本数など。
・下水道や都市ガスが整備されているか。
・病院などの医療施設が近くにどれだけあるか。
・普段の買い物がどれぐらい便利か。
・公園、図書館などが近くにあるか。

■将来開発によって、利便性が高くなるもの
・近くに新しい駅が設けられる
・近くに新しいショッピングセンター等の商業施設が設けられる
・近くにバイパスなどの幹線道路、インターチェンジなどができる

このような状態により、人口が集中し、交通網をふくめ街全体が活性化します。地代も活性化するほど将来性が高くなりますが、反面以下のようなことも考えてみて下さい。

■周辺環境の変化に伴う弊害
・当初、閑静な住宅街であったが、年が経つにつれ近くの道が車の往来が激しくなり、
　子供の遊びなど子育ての一面が心配になった。

・近くに出かけるのも、道が混雑してどこに行くのも時間がかかるようになった。

開発については、様々な側面があり、開発によって生活面がよくなったという場合や、逆に住みにくくなったなどあります。下調べできる場合もありますが、限界はありますので、どこに優先順位をおくかで、住みだしてからの開発にも順応できるのではないでしょうか。

建築条件付土地については不動産広告を見ていてもよく目にしますが、一度下記の記事を読んでみてはいかがでしょうか。参考になればと思います。広告に飛びついて、契約後にトラブルは割とあるようです。大きな買い物ですので、好条件でも鵜呑みせずに契約条項などふくめてじっくり検討するべきだと思います。
　

土地のチラシを見ていても建築条件付きが多いですね。これは捉えかたが非常に難しいですが、注文住宅を考えている方は、いくらか不動産業者に支払って条件を外してもうら傾向が多いです。消費者が条件付きのことをよく勉強していれば、不動産業者も誠意あるところなら、きちんと説明、対応することでしょう。もし、面倒なお客扱いするようでしたら、そのような業者を避けたほうが良いかもしれません。

京都の土地探し（不動産）はランドキューブにお任せ下さい。